En tant que propriétaire bailleur, l’une des principales craintes est de se retrouver confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer. Pour se prémunir contre ce risque, l’assurance loyer impayé (ALI) apparaît comme une solution intéressante. Dans cet article, nous faisons le point sur cette garantie, ses avantages et ses limites.
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé, également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est une assurance destinée aux propriétaires bailleurs qui souhaitent se protéger contre les risques d’impayés de loyers de la part de leurs locataires. Elle permet de couvrir les pertes financières liées à ces impayés et offre également une prise en charge des frais de contentieux en cas de litige avec le locataire.
Pourquoi souscrire à une assurance loyer impayé ?
Le principal avantage de l’assurance loyer impayé est la protection financière qu’elle procure au propriétaire bailleur en cas d’impayés de la part du locataire. En effet, cette garantie permet d’obtenir le remboursement des loyers non perçus, dans certaines limites définies par le contrat d’assurance.
De plus, l’assistance juridique incluse dans la plupart des contrats d’assurance loyer impayé permet de bénéficier de conseils et de l’appui d’experts en cas de litige avec le locataire, notamment pour engager une procédure d’expulsion ou recouvrer les sommes dues. Cette assistance juridique peut également couvrir les éventuels frais de justice engagés dans le cadre du contentieux.
Quelles sont les conditions pour souscrire à une assurance loyer impayé ?
Pour être éligible à une assurance loyer impayé, le propriétaire bailleur doit remplir certaines conditions :
- Sélectionner un locataire solvable : la plupart des assureurs exigent que le locataire dispose de revenus représentant au moins trois fois le montant du loyer charges comprises. Certains assureurs peuvent également demander des garanties supplémentaires, comme la présence d’un garant solide financièrement ou un dépôt de garantie équivalent à plusieurs mois de loyers.
- Vérifier la solvabilité du locataire : avant de signer le bail, il est nécessaire de vérifier la solvabilité du locataire en demandant des pièces justificatives telles que les bulletins de salaire, les avis d’imposition ou encore les attestations d’employeur. Ces documents doivent être conservés par le propriétaire bailleur pendant toute la durée du contrat d’assurance.
- Rédiger un contrat de bail conforme à la législation : pour être éligible à l’assurance loyer impayé, le contrat de bail doit respecter les dispositions légales en vigueur et être rédigé conformément aux modèles types prévus par la loi.
Quelles sont les limites de l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé présente toutefois certaines limites :
- Le coût de la prime d’assurance : en général, le prix de l’assurance loyer impayé varie entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. Ce coût peut être répercuté sur le loyer demandé au locataire, mais il reste à la charge du propriétaire bailleur.
- Les délais de carence et de franchise : la plupart des contrats d’assurance loyer impayé prévoient un délai de carence (période pendant laquelle aucune indemnisation n’est versée) et/ou un délai de franchise (période pendant laquelle l’indemnisation est partielle). Ces délais peuvent varier en fonction des assureurs et des contrats.
- Les exclusions de garantie : certains contrats d’assurance loyer impayé excluent certaines situations ou catégories de locataires, comme les étudiants, les intermittents du spectacle ou encore les personnes en situation irrégulière. Il est donc important de vérifier attentivement les conditions générales du contrat avant de souscrire.
Quelles alternatives à l’assurance loyer impayé ?
Outre l’assurance loyer impayé, d’autres dispositifs peuvent être mis en place pour sécuriser les revenus locatifs :
- La caution solidaire : il s’agit d’une personne (généralement un proche du locataire) qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La caution solidaire peut être une alternative intéressante à l’assurance loyer impayé, mais elle présente également des risques en cas de défaillance de la caution elle-même.
- Le dispositif Visale : proposé par Action Logement, le dispositif Visale est une garantie gratuite pour les propriétaires bailleurs qui louent leur logement à des locataires de moins de 30 ans ou aux salariés du secteur privé âgés de plus de 30 ans en situation de mobilité professionnelle. Le dispositif Visale couvre les impayés de loyers pendant une durée maximale de 36 mois, dans la limite d’un montant mensuel plafonné.
Ainsi, l’assurance loyer impayé apparaît comme une solution intéressante pour sécuriser les revenus locatifs et se prémunir contre les risques d’impayés. Toutefois, il convient de bien étudier les conditions générales du contrat et de comparer les différentes offres disponibles sur le marché avant de faire son choix.
