Face à la flambée des prix de l’immobilier dans certaines villes françaises et à la pénurie de logements, l’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour protéger les locataires et réguler les marchés locatifs. Dans cet article, nous vous proposons un éclairage complet sur l’encadrement des loyers, ses modalités d’application et son impact sur la location en zone tendue.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à limiter les hausses de loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail d’un logement situé dans une zone tendue. Il s’agit d’une disposition adoptée par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, puis renforcée par le décret n°2019-315 du 12 avril 2019.
Le dispositif concerne les logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale par le locataire. Son objectif principal est de réguler le marché locatif, en évitant que les loyers ne deviennent inaccessibles pour une grande partie de la population, notamment dans les zones où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande.
Les zones tendues : définition et critères
Une zone tendue est une zone géographique où la demande de logements est particulièrement élevée et l’offre de logements insuffisante. Cette situation entraîne généralement une augmentation des loyers et une pénurie de logements disponibles à la location.
En France, les zones tendues sont définies par un décret du 10 mai 2013, qui établit une liste de 1 149 communes concernées, dont Paris et sa petite couronne, ainsi que certaines agglomérations comme Lyon, Marseille, Toulouse ou Bordeaux. Pour être classée en zone tendue, une commune doit remplir plusieurs critères :
- avoir une population supérieure à 50 000 habitants ;
- être située dans une aire urbaine avec un taux d’effort des ménages pour se loger supérieur à la moyenne nationale ;
- afficher un taux de vacance des logements inférieur à la moyenne nationale.
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers
Pour encadrer les loyers en zone tendue, le dispositif prévoit deux principes :
- la limitation de la hausse du loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation d’un logement;
- la fixation d’un loyer de référence médian pour chaque type de logement et chaque secteur géographique concerné.
Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite louer ou relouer son bien en zone tendue, il doit respecter le loyer de référence médian déterminé par le préfet du département, en fonction des caractéristiques du logement (nombre de pièces, époque de construction, etc.) et de sa localisation. Le loyer ne peut pas dépasser 20 % au-dessus du loyer médian.
Lors du renouvellement d’un bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport au loyer médian. Dans ce cas, la hausse est limitée à la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer médian.
Les sanctions encourues en cas de non-respect
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires encourent des sanctions financières. Si le locataire constate un dépassement du loyer autorisé lors de la signature ou du renouvellement de son bail, il dispose d’un délai de trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si aucune entente n’est trouvée entre les deux parties, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail.
Le juge peut alors ordonner au propriétaire de réduire le loyer et de rembourser les sommes indûment perçues depuis le début du bail. De plus, en cas de relocation avec un loyer supérieur au montant autorisé, le propriétaire risque une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Un dispositif controversé et perfectible
Si l’encadrement des loyers est salué par les associations de locataires et certains élus, il suscite aussi des critiques de la part des professionnels de l’immobilier et des propriétaires. Certains estiment que cette mesure ne résout pas le problème de fond, à savoir la pénurie de logements, et qu’elle pourrait même décourager certains propriétaires d’investir dans l’immobilier locatif.
Néanmoins, plusieurs études montrent que l’encadrement des loyers a permis de ralentir la hausse des loyers dans les zones concernées et d’éviter les abus. Il apparaît donc comme un outil utile pour réguler le marché locatif en attendant la mise en place d’autres mesures permettant de développer l’offre de logements, notamment via la construction de logements sociaux ou la rénovation du parc immobilier existant.
Ainsi, l’encadrement des loyers en zone tendue demeure un dispositif important pour protéger les locataires et contribuer à une meilleure régulation du marché locatif. Toutefois, il convient de continuer à travailler sur d’autres solutions pour répondre durablement à la problématique du logement en France.
